Mutuo fondiario/ipotecario e titoli esecutivi

Quando un mutuo fondiario/ipotecario può essere un valido titolo esecutivo

Il presente commento prende le mosse da un’ordinanza della Corte d’Appello di Cagliari dd. 18.12.2019 nella quale si affronta il tema della validità o meno del contratto di mutuo ad avere valore di titolo esecutivo ai sensi dell’art. 40, comma 2, T.U.B.

Il tema in giurisprudenza è dibattuto, anche se attualmente l’orientamento maggioritario sembra convergere verso la soluzione positiva che attribuisce al contratto di mutuo, in presenza di determinate condizioni, il valore di titolo esecutivo.

Preme ricordare che in base all’art. 474, comma 1, c.p.c. l’esecuzione forzata può iniziare solo in virtù di un titolo che attesti la sussistenza in capo al creditore di un diritto certo -quindi incontestato nella sua esistenza-, liquido -se il suo ammontare è certo o facilmente determinabile-, e esigibile nel caso in cui non sia sottoposto a condizione/termine. Chiaramente il contratto di mutuo presenta le caratteristiche anzidette: è incontrovertibile, prima facie, che l’Istituto vanti un credito nei confronti del debitore/mutuatario, il suo ammontare è facilmente determinabile sommando le rate non corrisposte dall’obbligato, ed è esigibile una volta che il finanziato sia decaduto dal beneficio del termine per avere eseguito i pagamenti in ritardo. In questo caso il ritardo rilevante è quello che interviene tra il trentesimo e il centottantesimo giorno, per sette volte anche non consecutive, oppure quello, unico qualora il ritardo nel pagamento si sia protratto per oltre centottanta giorni.

Chiarito cosa si intenda per titolo esecutivo analizziamo la seconda parte della questione, ovvero cosa si intenda per mutuo fondiario e quali siano le sue caratteristiche.

L’art. 38 T.U.B qualifica il credito fondiario come “la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Dalla norma indicata possiamo quindi desumere che elementi essenziali caratterizzanti tale tipologia di mutuo siano tre ossia: il finanziamento deve anzitutto essere concesso da istituti di credito, inoltre deve riguardare concessioni di credito a medio e lungo termine che devono essere sorretti da ipoteca di primo grado su immobili.

Ulteriormente, è prescritto, che ai fini della validità del mutuo l’Istituto creditore possa concedere un finanziamento il cui limite massimo deve essere rispettoso delle indicazioni della Banca d’Italia, oggi pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato, giusta circolare della Banca d’Italia 119 del 1995. Tuttavia è ben possibile elevare il l’importo del credito erogato al 100% del valore dell’immobile ipotecato qualora venga prestata, oltre alla garanzia ipotecaria, ulteriore garanzia personale o reale.

Ciò fissato è ora possibile chiarire quando un mutuo sia idoneo ad essere titolo esecutivo.

È quindi utile partire dal principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione: “al fine di accertare se un contratto di mutuo possa essere utilizzato quale titolo esecutivo, ai sensi dell’art. 474 c.p.c., occorre verificare, attraverso la sua interpretazione integrata con quanto previsto nell’atto di erogazione e quietanza o di quietanza a saldo ove esistente, se esso contenga pattuizioni volte a trasmettere con immediatezza la disponibilità giuridica della somma mutuata, e che entrambi gli atti, di mutuo ed erogazione, rispettino i requisiti di forma imposti dalla legge”(cfr. Cass. Civ. 6174/2020 e Cass. Civ. 17194/2015; nello stesso senso anche la giurisprudenza di merito cfr. Trib. Verona 22.10.2020 n. 1644).

Dunque il carattere dell’immediata erogazione dell’importo mutuato risulta essere il principale elemento attenzionato dalla giurisprudenza, congiuntamente al rispetto del requisito della forma prescritta per legge. Si dà conto che l’enunciato della Corte fa espresso riferimento alla immediata “disponibilità giuridica” della somma con ciò ad evidenziare il sorpasso della necessaria traditio del denaro (essendo il contratto di mutuo un contratto reale che si perfeziona con la consegna materiale del denaro) ma la sufficienza della disponibilità giuridica della somma, correlata alla perdita della disponibilità dell’importo in capo all’istituto di credito. Ciò che rileva pertanto, ai fini della successiva validità del contratto di mutuo quale titolo esecutivo è che l’importo sia entrato nella disponibilità giuridica del finanziato.

Proprio perché la disponibilità giuridica del denaro rappresenta la condizione necessaria affinché il mutuo possa poi fungere validamente da titolo esecutivo allora non assume rilevanza, quale requisito atto a negare la realità -intervenuta con la disponibilità giuridica-, la possibile necessità di costituzione da parte del mutuatario della somma erogata in deposito cauzionale infruttifero a favore della Banca considerando che, una tale operazione sarebbe diretta a tutelare la posizione giuridica del mutuante e a permettere ai mutuatari di provvedere all’iscrizione dell’ipoteca richiesta (cfr. in questo senso Trib. Salerno, 16.02.2018).

In conclusione si osserva come affinché il contratto di mutuo fondiario assurga a valido titolo esecutivo occorra la ricorrenza dei molteplici elementi testé indicati. Non si dimentichi in ogni caso che seppure l’orientamento dominante sia favorevole alla configurabilità del contratto di mutuo fondiario quale titolo esecutivo nella pratica può darsi il caso che l’opposizione allo stesso venga accolta poiché possono difettare alcuni requisiti formali.