Rinegoziazione, surroga o sostituzione
Rinegoziazione, surruga o sostituzione dei mutui, sono tre formule diverse per modificare il proprio contratto di mutuo. La Legge Bersani, un decreto introdotto nel 2007, ne ha favorito lo sviluppo, consentendo ai mutuatari di trasferire il proprio debito in un’altra banca, o cambiando la sua formula mantenendolo nella banca stessa, ottenendo condizioni più vantaggiose. Questo senza dover sostenere una serie di spese previste come la penale nei confronti del primo istituto di credito, o le spese legali per la cancellazione della prima ipoteca.
Non solo, il decreto ha favorito anche la competitività fra i mutui e le banche stesse. Ognuna di queste tre soluzioni presenta vantaggi e svantaggi che andremo ad analizzare.
Rinegoziazione
Serve per ottenere la modifica dell’importo della rata, del piano di ammortamento e del tasso d’interesse applicato. Si tratta di un’operazione che non ha costi aggiuntivi, ma non tutto è oro quel che luccica: è necessario fare attenzione anche ad alcune condizioni che vengono poste.
Deve esserci sempre un accordo fra banca e cliente per definire una rinegoziazione, non può avvenire in maniera unilaterale. Le banche devono rendersi disponibili alla rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio del 2008.
Vantaggi e svantaggi della rinegoziazione
Cambiano nella vita le condizioni economiche di una famiglia. Mutano così anche le capacità di sostenere una rata. La rinegoziazione evita il collasso del contratto, ridefinendo le rate per il mutuatario, evitando azioni di forza da parte della banca.
Non vi sono costi aggiuntivi, non serve un notaio a ratificare l’accordo fra banca e mutuatario. Di contro, il mutuatario dovrà essere consapevole della portata del mutamento delle condizioni, dei tassi d’interesse proposti dall’istituto bancario. Spalmare le rate per pagare il 50% in più di interessi rispetto a quanto stabilito prima, non è certo un buon affare.
Sostituzione
Lo scopo di questo strumento è quello di poter risparmiare nel lungo termine, a fra le tre proposte è anche quella più costosa. In questo caso è prevista l’estinzione del mutuo precedente per l’accensione di un nuovo contratto.
Vantaggi e svantaggi della rinegoziazione
Fra i vantaggi previsti da questa formula è quello di sostituire un tasso variabile con un fisso, aumentandone o diminundone la cifra precedente. Anche l’arco temporale del pagamento delle rate può subire delle variazioni, accorciando o allungando il tempo del mutuo.
Lo svantaggio principale in questo tipo di soluzione è sicuramente quello del costo elevato dell’operazione, che può prevedere ad esempio una penale di estinzione anticipata, ma anche le spese relative all’accensione di un nuovo mutuo, passando per l’imposta sostitutiva e per il costo, mai indifferente, del notaio. Potrebbe inoltre profilarsi la possibilità di una cancellazione dell’ipoteca prevista dal precedente contratto.
Surroga
Definita anche portabilità di un mutuo, si verifica quando un’altra banca propone delle condizioni più vantaggiose rispetto al mutuo in essere, procedendo così al trasferimento del finanziamento fra i due istituti di credito.
Vantaggi e svantaggi della surroga
Questa soluzione consente di mantenere inalterati garanti e intestatari, a fronte di spese inesistenti o lieve entità. La somma surrogata non può cambiare rispetto al debito residuo, le condizioni devono esser decisamente migliori. Durata e tipo di tasso, ad esempio da tasso fisso a variabile o viceversa, possono essere liberamente modificati nel nuovo mutuo, che potrà beneficiare di una rata mensile ridotta, non solo per il tasso più conveniente, ma anche per l’allungamento del piano di ammortamento.
Questa formula non prevede la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile, che viene trasferita, senza costi notarili. Così anche le spese di accensione del mutuo, che saranno a carico della banca subentrante. Dal 2007 tutti i contratti di mutuo non possono prevedere delle penali nel caso di estinzione anticipata, favorendo quindi la surroga.
Gli unici vincoli previsti da questa soluzione si riferiscono all’identità dei mutuatari che devono rimanere i medesimi.
