Cos’è un prestito vitalizio?
Prima di analizzare le differenze è necessario capire cosa siano il prestito vitalizio e la vendita della nuda proprietà.
Il prestito vitalizio è un finanziamento a lungo termine, assistito da ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza. Il finanziamento, dedicato agli ultrasessantenni, non prevede un rimborso rateale da parte del soggetto finanziato. Alla sua morte, o a quella del coniuge più longevo se cointestato ad una coppia, il saldo verrà rimborsato insieme a spese e a interessi in una sola soluzione da parte degli eredi. Starà a loro decidere se liquidare il prestito con una somma di denaro oppure vendere la casa e saldare il debito con la cifra ottenuta. Nel caso non ci fossero eredi il finanziamento viene estinto con la vendita dell’immobile.
Cosa è la vendita della nuda proprietà?
La vendita della nuda proprietà è un particolare contratto di vendita stipulato fra chi ha intenzione di vendere il proprio immobile per realizzare una somma liquida di denaro e il compratore. La condizione saliente di questo contratto è la possibilità di abitare fino alla morte (o almeno fino ad una data concordata) del venditore all’interno dell’immobile.
Le differenze
Nel primo caso il finanziamento ottenuto è relativo ad una parte del valore dell’immobile, compreso fra il 15 e il 50%, si tratta di una somma inferiore rispetto alla vendita dell’immobile stesso. Si concede però agli eredi la possibilità di rilevare l’immobile saldando il debito. Questa è certamente la differenza fondamentale fra le due formule.
Nella realtà però le banche finanziano il prestito vitalizio solo per la prima casa, di fatto sono escluse le seconde case. Ottenere un finanziamento per una casa popolare o di poco valore sul mercato sarà più facile, mentre venderne la nuda proprietà sarà decisamente più difficoltoso (l’anziano dovrebbe essere, detto in maniera brutale, anagraficamente vicino alla sua dipartita e il prezzo dell’immobile decisamente conveniente).
Entrambe le formule del finanziamento possono prevedere non solo il ricevimento da parte di chi lo chiede una somma unica, ma anche di un rateo mensile da parte dell’acquirente o di chi eroga il mutuo, come fosse un’integrazione alla propria pensione. Cambiano però decisamente le garanzie fra i due sistemi: farsi pagare un rateo da una banca è decisamente più sicuro rispetto a farselo pagare da un privato.
Uno dei nodi principali è quello relativo al costo delle due operazioni. Da un lato ci sono delle spese d’istruttoria e dei costi notarili per ottenere il finanziamento; dall’altro al venditore, nella pratica, risulterà molto difficile far pagare le spese straordinarie a livello condominiale.
L’Eredità
Ereditare un immobile sottoposto ad un prestito vitalizio conviene se la scomparsa del proprietario avviene entro i 10 anni dall’ottenimento del finanziamento. Il tempo trascorso, infatti, vede crescere gli interessi. Da parte del proprietario della casa è possibile in sede testamentale, lasciare l’immobile come legato, dando agli eredi la possibilità di accettare o meno al legato, evitando di pagarci le tasse di successione. Se non si hanno eredi, o eredi interessati all’immobile, meglio allora vendere la nuda proprietà e godersi la somma della vendita dell’intero immobile abitando nella propria casa fino alla morte.
