In arrivo i surrogatori seriali.
Se fino a qualche anno fa erano visti con diffidenza dalle banche, ultimamente diventa sempre più presente la figura del surrogatore seriale. Ovvero di colui che decide di stipulare una seconda surroga sul mutuo.
Un fenomeno in aumento
Negli ultimi due anni il mercato dei mutui è stato trainato dalla surroghe. Ovvero operazioni con cui si sposta il vecchio mutuo presso una nuova banca che offre condizioni migliori. Grazie a questa leva il mercato dei mutui è tornato a crescere. Infatti nel 2016 il monte erogato complessivo potrebbe superare i 50 miliardi di euro.
Con le surroghe i mutuatari hanno la possibilità di adeguare il proprio mutuo alla nuova era dei tassi bassi. Non ha senso continuare a pagare un mutuo al 4-5% solo perché stipulato in un periodo storico in cui l’inflazione era più alta. Quindi di conseguenza anche i tassi nominali offerti dalle banche erano più cari.
Il mutuo, è bene ricordare, va considerato al pari di qualsiasi investimento attivo. Così come quando si acquistano fondi di investimento, etf, ecc. e se ne monitora l’andamento nel tempo. Anche quando si tratta di debito (e quindi di un mutuo) bisogna abituarsi a monitorare l’andamento dei tassi.
In modo tale che se i nuovi tassi offerti dal mercato variano in modo sensibile, si valuta l’operazione della surroga. Morale della favola: chi ha stipulato un mutuo qualche anno fa e non conosce che tasso sta realmente pagando farebbe bene a verificarlo, affidandosi a degli esperti in materia.
Ma lo stesso vale per chi ha già invece surrogato una volta? Se fino a qualche tempo fa questa categoria era mal vista dalle banche, oggi le cose sono cambiate. Avendo già raschiato quasi tutto il fondo del barile del primo giro di surroghe, le banche – pur di erogare mutui – stanno aprendo le porte anche ai “surrogatori seriali”. In sostanza, oggi la surroga della surroga è piuttosto fattibile.
Come funziona
Affinché la nuova banca surrogante possa considerare la nuova richiesta di surroga di un precedente mutuo già surrogato, deve essere trascorso un periodo minimo di 6 o 12 mesi dalla data di erogazione del precedente mutuo di surroga. Poche banche richiedono invece un minimo di 24 o 36 mesi. Sul mercato dei mutui per privati e famiglie, sono ad oggi solo 3 gli istituti che non hanno definito dei criteri di credito specifici per la surroga della surroga.
Come mai le banche stanno aprendo la porta alla seconda surroga? Sia perché i mutui per l’acquisto della prima casa presentano un margine di crescita tendenzialmente calante. Sia perché, molto semplicemente, a questo punto e con i tassi attuali l’ipotesi di una terza surroga è davvero ridotta al minimo.
Infatti, dato che circa l’80% delle nuove surroghe negli ultimi 12 mesi sono state verso mutui a tasso fisso e questi hanno raggiunto negli ultimi trimestri i livelli minimi storici di sempre, la probabilità che il surrogatore proceda ad una ulteriore surroga è davvero molto ridotta.
Una maggiore libertà per i mutui dei cittadini
Questo scenario indica come le banche si stanno adattando al nuovo andamento dei mutui. Infatti, grazie all’arrivo del tasso fisso ai livelli minimi storici, gli stessi istituti bancari facilitano il cittadino a stipulare una seconda surroga. Il motivo è che probabilmente non sarà necessaria un’ulteriore surroga in futuro.
Un caso di surroga molto interessante è quello riguardante i tempi di perfezionamento imposti dalla legge.
